¿Se puede ceder contrato de arrendamiento de local comercial sin autorización del arrendador?
Teniendo en cuenta lo mencionado en la sentencia de la tutela sobre decisión de segunda instancia del tribunal superior de Bogotá, la Sala de casación civil emitió su decisión a este respecto el pasado 19 de mayo de 2020 haciendo las siguientes claridades.
Las normas que regulan esta operación se encuentran en el Código de Comercio colombiano, a partir del articulo 523 y subsiguientes; en especial el 523, 887 y 897 del mismo los cuales citaremos a continuación:
“ARTÍCULO 523. SUBARRIENDO Y CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato. El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación. (…)
La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador {o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio}.
ARTÍCULO 887. CESIÓN DE CONTRATOS.
En los contratos mercantiles de ejecución periódica o sucesiva cada una de las partes podrá hacerse sustituir por un tercero, en la totalidad o en parte de las relaciones derivadas del contrato, sin necesidad de aceptación expresa del contratante cedido, si por la ley o por estipulación de las mismas partes no se ha prohibido o limitado dicha sustitución. (…)
La misma sustitución podrá hacerse en los contratos mercantiles de ejecución instantánea que aún no hayan sido cumplidos en todo o en parte, y en los celebrados intuito persona, pero en estos casos será necesaria la aceptación del contratante cedido.
ARTÍCULO 897. INEFICACIA DE PLENO DERECHO.
Cuando en este Código se exprese que un acto no produce efectos, se entenderá que es ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial.” (negrillas fuera de texto)
En esta sentencia de tutela se hace relación a un caso mediante el cual el arrendatario vendió en lote todo su establecimiento de comercio, por ende, se incluye el contrato de arrendamiento de local comercial.
La corte analizo este caso desde dos características del contrato de arrendamiento, por una parte si es intuito personae y por otro que tipo de obligación se cumple en este caso y de allí derivo la decisión que mencionaremos más adelante.
En primer lugar, de acuerdo con la normatividad citada se denota que no es la naturaleza del contrato ser de intuito persona pues la única de las normas que menciona esta característica es relativa a la interpretación de los contratos civiles.
Por otra parte, la obligación es de DAR de hacer un pago en favor del arrendador, lo que hace que esta obligación de pago no hace intuito personae el contrato pues la obligación intuito personae “está reservada para aquellas obligaciones de hacer vinculadas intrínsecamente a la aptitud y talento del deudor”
Por estos motivos la corte decide que si es posible ceder el contrato de arrendamiento de local comercial siempre y cuando se trate de venta de establecimiento de comercio pues es norma especial que predomina sobre la norma general.